Municipales 2026 et fiscalite locale : taxe fonciere, ce qui peut changer
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les residences principales, la taxe fonciere est devenue le premier impot local. Et son taux est fixe par le conseil municipal. Autrement dit, les elections municipales des 15 et 22 mars 2026 vont determiner, pour les six prochaines annees, le niveau de fiscalite immobiliere dans chacune des 35 000 communes de France. A l'heure ou nous publions, les resultats du premier tour sont encore partiels, mais les proprietaires ont tout interet a s'y interesser de pres.
La taxe fonciere, dernier levier fiscal des maires
La reforme de la fiscalite locale a profondement modifie l'equation budgetaire des communes. Avec la disparition progressive de la taxe d'habitation sur les residences principales (achevee en 2023), la taxe fonciere sur les proprietes baties (TFPB) est devenue la recette fiscale directe quasi unique des communes.
Les maires fixent librement le taux communal de la TFPB, qui s'ajoute aux taux votes par l'intercommunalite, le departement et eventuellement des taxes additionnelles. La base d'imposition, en revanche, est determinee par l'administration fiscale a partir des valeurs locatives cadastrales, revisees chaque annee par un coefficient d'actualisation.
Resultat : le taux de taxe fonciere varie du simple au triple d'une commune a l'autre. A population et services equivalents, un proprietaire peut payer 1 500 euros dans une ville et 4 500 dans la commune voisine. Ce differentiel est un facteur determinant pour les decisions d'investissement immobilier.
Ce qu'annonce la remobilisation electorale
Avec 56 % de participation au premier tour, contre 44,66 % en 2020, les electeurs ont envoye un message fort. Les 48 millions de Francais appeles aux urnes se sont davantage deplaces, et la fiscalite locale figurait souvent parmi les preoccupations exprimees pendant la campagne.
Dans de nombreuses communes, les candidats d'opposition ont fait campagne sur la hausse de la taxe fonciere intervenue pendant le mandat sortant. C'est un sujet qui parle directement aux proprietaires occupants, souvent majoritaires dans l'electorat municipal.
Taxe d'habitation sur les residences secondaires : un levier redeploye
Si la taxe d'habitation a disparu pour les residences principales, elle subsiste pour les residences secondaires. Mieux : la loi de finances 2023 a elargi la possibilite pour les communes situees en zone tendue d'appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les residences secondaires, pouvant aller de 5 % a 60 %.
Cette majoration releve d'une deliberation du conseil municipal. Un changement de majorite peut donc conduire a son instauration, a son augmentation ou a sa suppression. Pour les proprietaires de residences secondaires en zone littorale, montagnarde ou dans les grandes metropoles, le resultat des municipales est une information patrimoniale de premier plan.
La TEOM : un impot discret mais qui grimpe
La Taxe d'Enlevement des Ordures Menageres (TEOM) figure sur le meme avis d'imposition que la taxe fonciere. Fixee par la commune ou l'intercommunalite, elle a connu des hausses significatives dans de nombreuses collectivites, liees a l'augmentation des couts de traitement des dechets et aux nouvelles normes environnementales.
Certains candidats aux municipales 2026 proposent le passage a la tarification incitative (redevance proportionnelle au volume de dechets produits), ce qui modifierait en profondeur le mode de calcul pour les proprietaires et les locataires.
Les orientations fiscales selon les tendances politiques
Sans tomber dans la caricature, les orientations fiscales municipales suivent des logiques politiques identifiables.
Les communes dirigees par la droite et le centre tendent a privilegier la maitrise des taux d'imposition et la rationalisation des depenses de fonctionnement. Au Havre, ou Edouard Philippe (Horizons) est arrive en tete avec 43,76 %, la politique fiscale moderee du mandat sortant devrait se poursuivre en cas de reelection.
Les communes ou la gauche progresse — LFI en tete a Roubaix et Limoges — pourraient voir une hausse de la fiscalite locale compensee par un renforcement des services publics et des aides sociales. Le curseur entre fiscalite et services est au coeur du debat municipal.
Dans les communes ou le RN s'implante durablement, comme a Perpignan avec la reelection de Louis Alliot (51,4 %), la politique fiscale s'est generalement inscrite dans une logique de stabilite des taux, avec une reorientation des depenses vers la securite et la proprete.
L'impact sur la valeur des biens
La fiscalite locale influence directement la valeur des biens immobiliers. Un acquéreur avise integre le montant de la taxe fonciere dans son calcul de rendement locatif ou de cout global de detention. Une commune qui augmente brutalement sa taxe fonciere voit, a terme, les prix immobiliers se tasser par rapport aux communes voisines plus moderees.
A l'inverse, une commune qui maintient une fiscalite raisonnable tout en offrant des services publics de qualite — ecoles, equipements sportifs, espaces verts — cree un cercle vertueux : attractivite accrue, demande immobiliere soutenue, base fiscale elargie qui permet de maintenir des taux bas.
Ce que les proprietaires doivent surveiller
A l'heure ou nous publions, le second tour du 22 mars determinera l'orientation fiscale de nombreuses communes. Pour les proprietaires et investisseurs, les premiers budgets votes par les nouveaux conseils municipaux — generalement entre avril et juin — donneront le signal :
- Evolution du taux communal de taxe fonciere.
- Instauration ou modulation de la majoration sur les residences secondaires.
- Evolution de la TEOM ou passage eventuel a la redevance incitative.
- Politique d'abattements facultatifs (personnes agees, handicapees, revenus modestes).
En matiere de fiscalite locale, les municipales ne sont pas un scrutin comme les autres. Elles determinent, concretement et durablement, ce que chaque proprietaire paiera pendant six ans.