Quand on cherche à comprendre le marché immobilier français, les opinions ne manquent pas. Agents immobiliers, notaires, médias grand public — chacun y va de son analyse, souvent teintée par ses intérêts. Mais il existe une source que personne ne peut contester : les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées en open data par la Direction Générale des Finances Publiques sur data.gouv.fr.
Ces données recensent l'intégralité des transactions immobilières enregistrées en France — plus de 10 millions de mutations sur la période 2020-2025. Prix de vente, surface, localisation, type de bien : tout y est, sans filtre ni biais commercial. Cet article est une réutilisation de ce jeu de données ouvert, et nous avons croisé les chiffres pour en tirer une photographie fiable du marché.
Voici ce que les chiffres disent vraiment — pas ce qu'on aimerait qu'ils disent.
Les données DVF : pourquoi c'est la référence
Avant de plonger dans les chiffres, un mot sur la source. Les Demandes de Valeurs Foncières sont produites par la DGFiP à partir des actes notariés. Contrairement aux indices de prix des réseaux d'agences (qui ne voient que leurs propres transactions) ou aux estimations des portails d'annonces (qui reflètent les prix demandés, pas les prix payés), les DVF enregistrent le prix réel de chaque vente.
C'est cette exhaustivité qui fait leur force. Un appartement vendu à Marseille, une maison cédée dans le Cantal, un terrain à bâtir en Bretagne — tout est là. Le jeu de données est publié semestriellement sur data.gouv.fr, librement téléchargeable, et exploité par des chercheurs, des journalistes et des investisseurs avisés.
Seule limite : les données n'incluent pas les départements d'Alsace, de Moselle et de Mayotte, qui fonctionnent sous un régime foncier différent. Pour le reste de la France, c'est la base la plus complète qui existe.
Évolution des prix au m² des appartements (2020-2025)
Commençons par les appartements, qui représentent la majorité des transactions en volume dans les zones urbaines.
Le prix moyen au m² en France a suivi une trajectoire en cloche nette sur la période :
- 2020 : 3 800 €/m² — année marquée par le Covid, mais les prix ont tenu grâce aux taux historiquement bas
- 2021 : 4 050 €/m² — le rattrapage post-confinement et la frénésie d'achat poussent les prix à la hausse (+6,6 %)
- 2022 : 4 200 €/m² — le pic historique, atteint juste avant que la remontée des taux ne commence à mordre
- 2023 : 4 100 €/m² — première année de recul, les acheteurs perdent en capacité d'emprunt
- 2024 : 3 980 €/m² — la correction se poursuit, mais reste modérée
- 2025 : 3 950 €/m² — stabilisation à un niveau légèrement supérieur à 2020
Au total, depuis le pic de 2022, les appartements ont perdu environ 6 % de leur valeur en moyenne nationale. Ce chiffre masque évidemment des disparités considérables selon les territoires — nous y reviendrons.
Évolution des prix au m² des maisons (2020-2025)
Le marché des maisons individuelles raconte une histoire similaire, mais avec quelques nuances intéressantes.
Les prix moyens au m² pour les maisons :
- 2020 : 2 200 €/m²
- 2021 : 2 380 €/m² (+8,2 %) — l'effet "quête d'espace" post-Covid a particulièrement profité aux maisons
- 2022 : 2 500 €/m² — nouveau pic, +13,6 % en deux ans
- 2023 : 2 420 €/m²
- 2024 : 2 370 €/m²
- 2025 : 2 350 €/m² — correction de 6 % depuis le sommet
Ce qui frappe, c'est la hausse plus marquée des maisons en 2021. Le télétravail a durablement modifié les critères de recherche : jardin, pièce en plus, éloignement acceptable du centre-ville. Cette tendance, qu'on croyait temporaire, s'est en partie pérennisée. Les maisons en périphérie des grandes métropoles restent recherchées, même si la surchauffe de 2021-2022 est derrière nous.
Les 10 départements les plus chers de France
Les données DVF permettent de dresser un classement précis des départements où le mètre carré coûte le plus cher. Sans grande surprise, l'Île-de-France domine, mais quelques entrées méritent qu'on s'y arrête.
Le classement départemental
- Paris (75) : 10 500 €/m² — toujours loin devant, malgré une correction plus forte qu'ailleurs (environ -8 % depuis le pic de 2020)
- Hauts-de-Seine (92) : 6 800 €/m² — Boulogne, Neuilly, Issy tirent les prix vers le haut
- Alpes-Maritimes (06) : 5 200 €/m² — Nice, Cannes, Antibes : le littoral azuréen reste une valeur sûre
- Val-de-Marne (94) : 4 900 €/m² — porté par le Grand Paris Express et les communes limitrophes de Paris
- Seine-Saint-Denis (93) : 4 400 €/m² — la plus forte progression en 5 ans, effet JO 2024 et nouvelles lignes de métro
- Yvelines (78) : 4 200 €/m² — Versailles, Saint-Germain-en-Laye maintiennent un niveau élevé
- Savoie (73) : 4 050 €/m² — les stations de ski et la proximité suisse pèsent
- Haute-Savoie (74) : 3 950 €/m² — Annecy, frontaliers genevois : un marché structurellement tendu
- Bouches-du-Rhône (13) : 3 800 €/m² — Marseille tire l'ensemble vers le haut depuis sa métamorphose urbaine
- Rhône (69) : 3 700 €/m² — Lyon, deuxième marché de France, en légère correction
Deux observations. D'abord, la présence de la Savoie et de la Haute-Savoie dans ce top 10 n'est pas anecdotique. Ces départements bénéficient d'une double demande — résidentielle (frontaliers suisses) et touristique (stations) — qui maintient une pression constante sur les prix. Ensuite, la Seine-Saint-Denis est le département qui a le plus progressé en cinq ans. Les infrastructures de transport (prolongement des lignes 11, 12, 14, 15) transforment profondément la donne pour des villes comme Saint-Denis, Aubervilliers ou Saint-Ouen.
Volume de transactions : le vrai signal d'alerte
Si la correction des prix reste modérée (à -6 % depuis le pic), c'est du côté des volumes de transactions que le marché a véritablement souffert.
Les chiffres sont parlants :
- 2020 : 1 million de transactions — année Covid, un creux relatif
- 2021 : 1,17 million — record absolu, porté par les taux bas et l'effet rattrapage
- 2022 : 1,05 million — léger recul, les premiers effets de la hausse des taux
- 2023 : 920 000 — chute nette, les acheteurs sont évincés par la perte de capacité d'emprunt
- 2024 : 780 000 — point bas du cycle, -33 % par rapport au record de 2021
- 2025 : 900 000 (estimation) — amorce de reprise, mais encore loin des niveaux d'avant
Cette baisse de 33 % des volumes entre 2021 et 2024 est massive. Pour mettre les choses en perspective : c'est comparable à la crise de 2008-2009 en termes d'amplitude. La différence, c'est que les prix n'ont pas suivi dans les mêmes proportions. Pourquoi ? Parce que les vendeurs préfèrent ne pas vendre plutôt que baisser leur prix. Le marché s'est grippé, pas effondré.
C'est un phénomène classique en immobilier : quand les taux montent, les volumes réagissent d'abord, les prix ensuite — et toujours avec un décalage de 12 à 18 mois. Nous sommes probablement proches du point bas des volumes, si l'estimation 2025 se confirme.
Ce que ces données signifient pour les acheteurs en 2026
Passons de l'observation à l'interprétation. Que peut-on tirer de ces chiffres DVF si on cherche à acheter ou investir ?
Le rapport de force a changé
Avec des volumes au plus bas et des biens qui restent plus longtemps en vente, les acheteurs ont retrouvé du pouvoir de négociation. Les données DVF montrent que les décotes entre le prix affiché et le prix de vente réel se sont élargies : de 3-4 % en moyenne en 2021, elles atteignent 7-10 % en 2024-2025 dans de nombreux marchés. Ne pas négocier dans ce contexte, c'est payer trop cher.
Les disparités territoriales s'accentuent
La moyenne nationale masque des réalités radicalement différentes. Paris corrige plus franchement que les villes moyennes. Les zones rurales profondes continuent de décrocher. Les métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse) se stabilisent après une correction de 5-8 %. Les zones littorales et frontalières résistent mieux que la moyenne.
L'analyse DVF permet de zoomer à l'échelle communale, voire infra-communale. Pour un investisseur sérieux, c'est un outil irremplacable. On peut télécharger les données brutes sur data.gouv.fr et filtrer par commune, type de bien, surface — pour obtenir un prix au m² réel, pas une estimation.
La fenêtre d'opportunité est ouverte
Historiquement, les meilleures affaires immobilières se font quand les volumes sont bas et que les prix commencent à se stabiliser. C'est précisément la configuration actuelle. Les vendeurs motivés (successions, divorces, mutations professionnelles) sont prêts à consentir des décotes significatives. Les acheteurs cash ou avec un apport solide sont en position de force face à des vendeurs qui ont attendu, espéré, et fini par accepter la réalité du marché.
Comment utiliser les données DVF pour vos recherches
Les données DVF ne sont pas réservées aux data analysts. Plusieurs outils gratuits permettent de les exploiter facilement.
Le site DVF d'Etalab (app.dvf.etalab.gouv.fr) propose une interface cartographique où vous pouvez cliquer sur n'importe quelle parcelle en France et voir l'historique des transactions. C'est l'outil le plus accessible pour un particulier.
Pour une analyse plus poussée, le téléchargement des fichiers bruts sur data.gouv.fr permet de travailler les données dans un tableur ou avec des outils de data science. Chaque transaction comprend : la date de mutation, la nature de la mutation, la valeur foncière, l'adresse, le type de bien, la surface, le nombre de pièces.
Quelques usages concrets pour un acheteur ou investisseur :
- Vérifier le prix au m² réel dans la rue ou le quartier visé, plutôt que de se fier aux estimations en ligne
- Comparer l'évolution des prix sur 5 ans pour identifier les zones en hausse ou en baisse
- Évaluer la liquidité d'un marché local : si très peu de transactions ont lieu, la revente sera plus compliquée
- Détecter les anomalies : un bien vendu très en dessous du marché peut signaler une opportunité (ou un problème)
Les limites des données DVF
Soyons honnêtes : les données DVF ne sont pas parfaites, et il faut connaître leurs limites pour bien les interpréter.
Premièrement, les données sont publiées avec un délai de 6 mois environ. Les transactions de fin 2025 ne seront disponibles qu'au printemps 2026. Pour suivre le marché en temps réel, il faut compléter avec d'autres sources (indices notariaux, baromètres d'agences).
Deuxièmement, le prix au m² moyen est une métrique imparfaite. Un studio parisien de 15 m² et un T4 en banlieue de 80 m² n'obéissent pas aux mêmes logiques de prix. Les moyennes départementales lissent énormément de disparités intra-départementales.
Troisièmement, certaines transactions incluent des éléments non immobiliers (mobilier dans une vente meublée, par exemple) qui peuvent légèrement fausser les prix unitaires. Les professionnels de la data immobilière appliquent des filtres pour nettoyer ces cas, mais les données brutes les incluent.
Malgré ces réserves, les DVF restent de loin la source la plus fiable et la plus complète pour analyser le marché immobilier français. L'open data au service de la transparence — c'est exactement ce à quoi ça devrait servir.
| Ville | Prix m² (2025) | Évolution 5 ans | Rendement |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 800 € | -8 % | 3,2 % |
| Lyon | 4 600 € | +2 % | 4,1 % |
| Marseille | 3 400 € | +12 % | 5,5 % |
| Bordeaux | 4 200 € | -3 % | 4,3 % |
Synthèse : un marché en transition, pas en crise
Les données DVF 2020-2025 racontent l'histoire d'un marché qui a connu un cycle complet en cinq ans : accélération post-Covid, pic en 2022, correction progressive ensuite.
Les chiffres clés à retenir :
- Correction de -6 % sur les prix depuis le pic de 2022 — significatif mais loin d'un effondrement
- Baisse de -33 % des volumes de transactions entre le record de 2021 et le creux de 2024 — c'est là que le marché a vraiment souffert
- Paris à 10 500 €/m² en moyenne, toujours loin devant, mais en recul par rapport à ses sommets de 2020
- Amorce de reprise des volumes en 2025, signe que le marché retrouve un équilibre
Pour ceux qui envisagent un achat ou un investissement, la leçon des DVF est claire : le marché français n'a pas connu de krach, mais il s'est normalisé après des années d'excès. Les opportunités existent — à condition de faire ses devoirs, de connaître son marché local, et de ne pas se fier aux moyennes nationales.
Les données sont là, accessibles à tous. Autant les utiliser. Pour approfondir votre analyse du marché et comprendre comment ces prix impactent la rentabilité d'un investissement, consultez notre guide complet de l'investissement immobilier en 2026 et notre analyse du rendement locatif moyen en France.
Cet article est une réutilisation du jeu de données ouvert "Demandes de Valeurs Foncières" publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, sous licence ouverte Etalab.